Les SCPI dans l’Assurance-Vie

Les SCPI dans l’Assurance-Vie

Le marché de l’immobilier d’entreprise

Le marché de l’immobilier d’entreprise n’échappe pas à la crise et les transactions se sont sensiblement ralenties avec, pour conséquence directe, la hausse des taux de capitalisation (taux de rendement auquel on achète un actif immobilier), elle-même traduite dans la baisse du prix des transactions. Curieusement, cette baisse ne se ressent pas dans les valeurs d’expertises de fin 2009. Les gérants ont communiqué les estimations : seules les SCPI de bureaux affichent une légère baisse de leur valeur de réalisation (entre -5% et -7%), les SCPI de commerce affichant une évolution comprise entre 0% et + 3%.

L’ensemble des gérants s’accorde pour dire que nous entrons dans une phase intéressante pour acquérir de nouveaux immeubles et améliorer la qualité du patrimoine et le rendement global. La difficulté est de convaincre les épargnants d’investir dès maintenant…

La crise nous amène également à nous interroger sur les baisses de résultats potentiels provenant des difficultés rencontrées par les locataires et l’augmentation des taux de vacances. La capacité des SCPI à maintenir une distribution stable, dans les 2 prochaines années, dépendra de la qualité de leur gestion locative, de l’amélioration des résultats liée à de nouveaux investissements ou, en dernier ressort, du niveau du report à nouveau…

Le marché secondaire est généralement stable, c’est-à-dire que les vendeurs « traditionnels » ne bougent pas plus que d’habitude. Les déséquilibres existants proviennent de 2 phénomènes : soit un manque d’acheteurs lié à l’attentisme général, soit des sorties massives provenant d’institutionnels, compagnies d’assurance notamment (il est en effet plus facile et plus tentant de sortir sur un contrat d’Assurance-vie qu’en détention directe).

Notre analyse

Afin d’émettre un avis circonstancié, 3 critères « conjoncturels » – au-delà du critère fondamental de la qualité du patrimoine – ont été retenu pour chacune des SCPI :

• La capacité à générer et distribuer du revenu : revenu 2009 et prévisionnel 2010, situation du report à nouveau, rendement et incidence sur la valeur de la part en cas de stress (rendement de 5,5% et ses conséquences sur le prix de la part),
• La valeur de sortie comparée à la valeur de réalisation,
• La situation du marché secondaire.

Conclusion

Le marché de l’immobilier d’entreprise n’échappe pas à la loi du marché ! Il est cyclique. Après une phase ascendante, il risque de connaître une phase de consolidation. Fondamentalement, la majorité des SCPI étudiées sont saines et peuvent traverser une ou deux années difficiles sans avoir à diminuer leur revenu distribué et sans avoir à baisser le prix de leur part : beaucoup se satisferaient aujourd’hui d’un rendement de 5,5% à 6% ! comparer à un fonds en euro d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation. La SCPI est vendue comme un produit de long terme, peu liquide et inadapté aux allers-retours Vendre massivement des parts provoquerait un traumatisme sur le marché secondaire et un effet boule-de-neige préjudiciable à tous : seuls des arbitrages excessifs sont aujourd’hui susceptibles de provoquer une baisse du marché.

Il sera bientôt temps de réinvestir sur ces supports, afin de permettre aux gestionnaires de saisir les opportunités qui ne manqueront pas dans les mois à venir et les aider ainsi à tirer parti de cette période.